Case: verduurzaming appartementencomplex van een VvE
Voor de VvE van het appartementencomplex aan de Mazzinilaan in Middelburg is Duradis betrokken bij een nieuw verduurzamingsproject. In navolging van benodigd onderhoud is het wenselijk om direct te onderzoeken in hoeverre een energielabel C mogelijk is en welke maatregelen daarvoor moeten worden getroffen.
Project
Het bouwcomplex dat we mogen onderzoeken komt uit 1974, met 32 appartementen erin. In het jaar 2000 kwamen de appartementen die tot dan toe altijd waren verhuurd vrij om te kopen. Intussen worden er nog maar 3 appartementen gehuurd volgens deze oude regeling.
Als je van huur naar koop gaat moet je zaken als onderhoud, gas, water en stroom goed gaan verdelen en slim beheren. In zo’n geval ben je aangewezen op je medebewoners, samen zet je dan een vereniging van eigenaren op (VvE). Een VvE regelt zaken als het onderhoud en vraagt daarvoor per bewoner een vergoeding.
In het pand is één grote centrale verwarming aanwezig en voor het water en gas en stroom verbruik bestaan slimme meters die handig laten zien hoeveel een appartement verbruikt.
6 jaar geleden, in 2018 zijn er op het dak van het pand een aantal zonnecollectoren geplaatst die de benodigde stroom opwekken die kan worden gebruikt voor de gezamenlijke delen zoals de gangen, trappenhuis, lift en ingang.
Een VvE begint met haar begroting altijd bij het pand zelf, wat is er nodig om een pand op lange termijn gezond te houden. Dan hebben we het dus over het onderhoud. Reparaties aan het dak, gevels en vloeren, de constructies en de balkons worden allemaal meegenomen in een meer-jarenonderhoudsplan.
Als je dan weet welke maatregelen moeten worden genomen om het pand gezond te houden kun je nadenken over hoeveel investeringen er moeten worden gedaan. Maar wat vaak niet wordt meegenomen zijn de duurzaamheidsmaatregelen. Deze maatregelen zijn van invloed op de waarde van het pand en het leefcomfort van de appartementen, uiteindelijk is tocht of een oude kachel niet alleen niet-duurzaam het bevorderd ook niet de waarde van het complex en het comfort van de appartementen. Intussen is er groot onderhoud vereist ten behoeve van de balkons daarnaast is het behalen van energielabel C ook noodzakelijk om de waardevastheid en de energiekosten te drukken. Deze problemen leidden ertoe dat de VvE ging onderzoeken hoe zij deze uitdagingen het beste konden aangaan. Via een onderzoek van de Hogeschool Zeeland kwamen ze erachter dat energielabel C haalbaar is.
En met een haalbare doelstelling begint het traject eigenlijk al, hoe breng je de bewoners bij elkaar? Dat is altijd een risico bij VvE’s, omdat je te maken hebt met woningen waar mensen aan gehecht zijn. Daarom is het belangrijk om de opmerkingen van iedereen binnen een VvE zorgvuldig af te wegen.
Maar een VvE moet ook intern zorgen voor heldere communicatie. Deze problemen leidden ertoe dat de VvE ging onderzoeken hoe zij deze uitdagingen het beste konden aangaan. Via een onderzoek van de Hogeschool Zeeland kwamen ze erachter dat energielabel C haalbaar is.
En dan begint het traject eigenlijk al, hoe breng je de bewoners bij elkaar? Dat is altijd een risico bij VvE’s, omdat je te maken hebt met woningen waar mensen aan gehecht zijn. Daarom is het belangrijk om de opmerkingen van iedereen binnen een VvE zorgvuldig af te wegen. Maar een VvE moet ook intern zorgen voor heldere communicatie.
Interview
Via VvE beheer Zeeland (een overkoepelende organisatie die VvE’s helpt met de boekhouding) werd het complex aan de Mazzinilaan voorgesteld aan Duradis. Duradis heeft onderzoek gedaan en intussen is gebleken dat HR++ beglazing en een nieuwe constructie voor de balkons waardoor de buitendeuren beter aansluiten mogelijk oplossingen zijn voor de tochtstromen in de appartementen. Er zijn dus oplossingen, maar hoe breng je deze aanzienlijke kostenpost aan de bewoners die er uiteindelijk voor gaan betalen?
Bep Huibregtse, voorzitter van de VvE legt ons dat uit: “Het belangrijkste voordat je gaat nadenken over dit soort dingen zijn je doelstellingen. We willen als VvE dat iedereen kan blijven wonen in dit complex, de kosten mogen dus niet té hoog worden”. Dat is het allerbelangrijkste.
Maar daarnaast moet het ook financieel haalbaar zijn, een VvE spaart maandelijks geld om de grote onderhoudskosten te kunnen dekken maar zelfs met een gezonde kas kan het zijn dat verduurzamingsmaatregelen op korte termijn niet te financieren zijn.
Bep Huibregtse: “Sommige zaken kun je huren of leasen, anderen kun je beter kopen. Dan heb je ook nog bepaalde subsidies, dit moet je goed uitzoeken en aanvragen maar uiteindelijk draait alles om slim boekhouden en goed plannen”.
Wanneer men spreekt over meer jarenonderhoudsplannen dan gaat dat alleen om het onderhoud en niet het verduurzamen van het pand, daar wordt dus ook geen rekening mee gehouden in de begroting.
De opdracht voor Duradis is dan dus helder: een financieel haalbaar plan opstellen dat voor iedereen acceptabel is en het energielabel van het pand optimaliseert naar energielabel C, daarnaast moet het geplande onderhoud mee worden genomen in de te maken plannen.
Maar dan, hoe krijg je iedere bewoner mee in je verhaal? Bep Huibregtse: “Dat is lastig, ten eerste moet je interne communicatie goed zijn, wij hebben in onze VvE een interne nieuwsbrief waarmee we iedereen op de hoogte houden, we plannen vergaderingen, jullie zijn daar ook voor uitgenodigd om de technische kanten verder uit te leggen. Dus veel overleg en eerlijk contact is daarvoor nodig”.
Naast dit contact werkt deze VvE ook met een werkgroep. Bep Huibregtse: “Wij hebben een werkgroep met daarin 3 mensen uit het bestuur van de VvE en 3 andere bewoners uit het pand. En binnen die groep zijn we dit project aangevlogen. Maar door meer bewoners te betrekken bij dit project creëer je ook meer draagvlak”.
Verduurzaming vereist in dit geval aanzienlijke investeringen en dat levert aanzienlijke voordelen op zoals een beter binnenklimaat, hoger comfort, lagere kosten en een hogere vastgoedwaarde. Daarnaast is het ook goed voor het klimaat. We proberen die voordelen vanuit Duradis ook altijd kenbaar te maken in de markt maar zijn ook altijd helder over de benodigde investeringen.
Bep Huibregtse: "We hebben Duradis ook uitgenodigd voor onze vergadering en dan zie je dat wanneer je uitlegt wat een duurzaamheidsadvies inhoud mensen wel begrijpen waarom we dat doen. Duradis verschaft ons daarin wel veel informatie en prettig contact".
Onze kracht zit tussen dat middenveld, enerzijds duurzaamheid en anderzijds financiële haalbaarheid en daarin zijn we creatief. We vinden nieuwe technieken in de markt, zoeken alle subsidies zorgvuldig uit en kijken naar terugverdientijden en aanvangskosten zodat de klant kan rekenen op financieel haalbare verduurzaming voor het vastgoed.
.png)
Verder lezen?
Energielabeling
Bij de verkoop en verhuur van een bedrijfspand of woning is een energielabel verplicht. Bent u benieuwd hoe energiezuinig uw gebouw is? Onze duurzaamheidsexperts stellen graag een energielabel voor u op.
Meerjarenonderhoudsplan
Wilt u duurzame keuzes maken voor onderhoud aan uw woning of gebouw? Duradis stelt graag een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) voor u op zodat u weet waar u aan toe bent.
Integraal verduurzamingsplan
Met een integraal verduurzamingsplan wordt een duidelijk beeld verkregen van de wijze waarop uw gebouw energetisch toekomst bestendig gemaakt kan worden.
Vastgoed verduurzamen, maar geen idee waar u moet beginnen?
Start met Duradis!
Duradis is gespecialiseerd in financiële duurzaamheid voor vastgoed. We houden rekening met alle aspecten van het bouw- en beheerproces. En we durven anders naar een gebouw te kijken. We nemen niet alleen de vorm en functie onder de loep, maar kijken naar de gehele levensloop van vastgoed!
Het team van Duradis bestaat uit vakmensen met een brede ervaring in alle facetten van de bouw, beheer en exploitatie. Onze duurzaamheidsexperts hebben met veel verschillende opdrachtgevers aan tafel gezeten. We denken graag proactief met u mee over de beste oplossingen. Maak vrijblijvend een afspraak en ontdek wat wij voor uw bedrijf kunnen betekenen, klik hier voor onze contactgegevens!